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Mietpreisüberhöhung und Mietwucher

Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn der Vermieter unverhältnismäßig hohe Mieten fordert. § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) legt fest, wann eine tatsächliche Mietpreisüberhöhung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die geforderte Miete mehr als 20 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten des Mietspiegels liegt und der Vermieter das knappe Angebot an vergleichbaren Wohnungen als Begründung anführt.

 

Ein geringes Wohnungsangebot liegt dann vor, wenn das vorhandene Wohnungsangebot zur Zeit des Mietvertragsabschlusses die Nachfrage nach vergleichbarem Wohnraum um maximal fünf Prozent übersteigt. Diese Mangelsituation muss nachgewiesen werden. Sie muss außerdem in der gesamten Gemeinde vorliegen, der Befund in nur einem Bezirk ist nicht ausreichend.

Eine Mietpreisüberhöhung seitens des Vermieters ist grundsätzlich eine Ordnungswidrigkeit. Dies ist nicht der Fall, wenn der Vermieter die Mietpreisüberhöhung mit der Deckung seiner laufenden Wohnungskosten glaubhaft begründet und nachweist. Hier kann die Miete sogar zwischen 20 und 50 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Dies gilt auch bei bestehenden Mietverhältnissen. Bei Neuvermietungen gilt die Vertragsfreiheit, sodass hier gesetzlich gedeckt eine Mietpreisüberhöhung eintreten kann.

Mietpreisüberhöhung bei Staffelmieten

Bei Mietverträgen mit Staffelmieten nach § 557a BGB ist festgelegt, dass die Miete nach einem Jahr Mietdauer ab Einzugsdatum erhöht werden kann. Hier sind exakte Miethöhen anzugeben, keine Prozentsätze; des Weiteren müssen die genauen Daten, zu denen die nächsthöhere Miete fällig wird, angegeben werden. Die Miete ist für mindestens ein Jahr festgelegt. Auch Mieterhöhungen sind in einem Staffelmietvertrag nach §§ 558 und 559 nicht zulässig.

Wenn sich herausstellt, dass die Miete in einem Staffelmietvertrag die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann der Mieter die Differenz wegen Mietpreisüberhöhung vom Vermieter zurückverlangen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages ein neuer oder aktualisierter Mietspiegel veröffentlicht wird, in dem die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger angesetzt ist als in dem vorhergehenden Mietspiegel.

Mietwucher

Mietwucher nach § 291 StGB liegt vor, wenn ein Vermieter eine Zwangslage eines Mieters, dessen Willensschwäche, Unerfahrenheit oder dessen mangelndes Urteilsvermögen ausnutzt. Die geforderte Miete muss die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigen. Gleichzeitig muss die Leistung in einem auffälligen Missverhältnis zur Miete stehen.

Mietwucher setzt Vorsatz seitens des Vermieters voraus und kann mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder hohen Geldbußen geahndet werden. Hat der Mietwucher für den Mieter wirtschaftliche Not zur Folge oder wird der Mietwucher gewerbsmäßig betrieben, so können die Strafen höher liegen.

Weitere Rechtsfolgen für den Vermieter sind neben der Strafverfolgung nach § 291 StGB sowie den §§ 134 und 138 BGB auch die teilweise Nichtigkeit des Mietvertrages. Die Miete wird der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst. Der Mietvertrag selbst bleibt gültig, sofern er nicht in anderen Bestimmungen sittenwidrig ist. Dies schützt den Mieter vor Wohnungsverlust. Außerdem kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen. Hierfür ist eine Verjährungsfrist von vier Jahren zu beachten.

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