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Immobilien als Renditekiller – In diesen Städten sollten Sie besser nicht investieren

Der Ärger über schwindsüchtige Zinssätze und rasch steigende Mieten treibt viele Deutsche in Immobilien. FOCUS-MONEY hat in einer großen Analyse geprüft, wo sich der Kauf rechnet – und wo Sparer mit einer betonfreien Geldanlage besser fahren.
Bauen, bauen, bauen“, so tönt es aus dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. CSU-Bauminister Peter Ramsauer will der Wohnungsnot zu Leibe rücken. Er plant Anreize, um den Neubau in Schwung zu bringen. Schon zuvor hatte SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück angekündigt, dass Wohnungsbau und Mieten ein zentrales Thema im Bundestagswahlkampf werden.

Das plötzliche Interesse ist nicht nur dem beginnenden Wahlkampf geschuldet. Den schon länger tobenden Häuserkampf in Deutschland illustriert eindringlich die Internet-Plattform Immobilienscout24. Die registriert seit 2009 einen Anstieg der Suchanfragen nach Eigenheimen und Eigentumswohnungen von monatlich im Schnitt 22 000 auf mehr als 68 000. Auch eine aktuelle Forsa-Umfrage zeigt, wie sehr die Deutschen nach Wohneigentum lechzen: 65 Prozent halten den Bau oder Kauf einer eigenen Wohnung langfristig für finanziell vorteilhafter als das lebenslange Wohnen zur Miete.

Ausgerechnet mitten in dieser Euphorie malt mancher eine Preisblase an die Wand. Und suggeriert damit Preiseinbrüche, Leerstände und Zwangsversteigerungen à la Spanien und USA. Der Betongoldrausch, so melden die Gazetten, führe zu ungeahnten Höchstpreisen, sodass selbst Makler von einem „verrückten Markt“ sprechen. Ist es längst zu spät, um dem Mieterdasein zu entrinnen?

Immerhin schließt noch die überwiegende Mehrheit der Experten eine Preisblase in Deutschland aus. „Weiterhin sind Eigentumswohnungen real deutlich preiswerter als vor zehn Jahren“, konstatiert etwa das Forschungsinstitut Empirica. Doch rechnet sich der Hauskauf auf dem jetzigen Niveau noch, wenn keine weiteren Preissteigerungen zu erwarten sind – auch dank der 250 000 Wohnungen, deren Bau Ramsauer pro Jahr initiieren will? FOCUS-MONEY ging der Frage nach, ob und wo sich selbst unter der konservativen Annahme stagnierender Preise der Kauf einer Eigentumswohnung lohnt.

Genau hinschauen

Eine objektive Kalkulation ergibt mehr Sinn denn je. Denn der Betonboom verteuerte die Objekte der Begierde vielerorts zuletzt ungewohnt drastisch. Der Immobiliendienstleister BulwienGesa meldet zwischen 2010 und 2011 für Metropolen wie München, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin und Hamburg Preisanstiege um fast elf Prozent. 2012 kamen weitere 8,8 Prozent hinzu.

„Ursächlich für den Immobilienboom sind der nachhaltige Vertrauensverlust in die Finanzwirtschaft sowie die Angst vor Inflation“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24. Befeuert wird die Lust auf ein eigenes Zuhause auch durch das historisch niedrige Zinsniveau. Für die hierzulande so beliebten Tagesgelder bekommen Sparer laut dem Internet-Portal fmh.de im Schnitt nur noch 0,96 Prozent Zinsen. Und Kredite zur Finanzierung des eigenen Daches über dem Kopf geben ihnen die Banken zu einmalig günstigen 2,52 Prozent.

Natürlich können Käufer und Mieter erst nach einer langen Zeit und dem Verkauf des Objekts eine Vergleichsrechnung aufmachen. Auch hängt das Ergebnis von vielen Kriterien ab, die sich über so einen langen Zeitraum, der üblicherweise bei Immobilieninvestments gilt, nicht präzise prognostizieren lassen. Aber dennoch gilt: Nüchtern betrachtet, ist „jedes Eigenheim unter finanziellen Aspekten ebenso eine Investition wie beispielsweise eine Maschine oder ein Wertpapier“, sagt Volker Looman, Finanzanalytiker in Bremen. Es hat einen Preis, es ist mit Ausgaben und Mietersparnis verbunden. Daraus lässt sich ein Endwert berechnen.

Für FOCUS-MONEY erstellte das Münchner VZ VermögensZentrum ganz bewusst konservative Vergleichsrechnungen über einen Zeitraum von 20 Jahren. Wer zu anderen als den unterstellten Konditionen mieten, kaufen oder sein Geld anlegen kann, muss natürlich eine andere Rechnung aufmachen. Im FOCUS-MONEY-Immobiliencheck für 78 Städte gelten folgende Annahmen:

– Grundlage der Auswertungen sind die Daten der bei Immobilienscout24 inserierten Immobilien. Insgesamt umfasst die Datenbank mehr als zwölf Millionen Objekte. Pro Monat kommen etwa 150 000 neue hinzu. Immobilienscout24 ist mit monatlich zehn Millionen Nutzern und 1,5 Millionen angebotenen Objekten Deutschlands führendes Immobilienportal. Es bietet Verkäufern die größte Reichweite und Suchenden das größte Angebot.

– Der Käufer setzt 20 Prozent des Kaufpreises einer 100-Quadratmeter-Wohnung als Eigenkapital ein, der Mieter legt den entsprechenden Betrag in festverzinslichen Wertpapieren an.

– Die Fremdfinanzierung mit 20 Jahren Zinsfestschreibung kostet 3,3 Prozent. Die anfängliche Tilgung beträgt zwei Prozent. Die Restschuld lässt sich so bis 2033 auf rund 45 Prozent des Ursprungsdarlehens reduzieren.

– Der Mieter investiert sein Eigenkapital in eine Bundesanleihe mit der Fälligkeit 2034 (WKN: 113522). Die rentiert mit rund 2,3 Prozent vor Steuern und 1,69 Prozent nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag. Ein derart konservatives Investment ist derzeit nicht untypisch für Deutschlands Sparer. Vom dritten Quartal 2011 bis zum dritten Quartal 2012 haben laut Deutscher Bundesbank vor allem die Bankeinlagen – einschließlich Bargeld – um satte 91,2 Milliarden Euro zugenommen.

 

 

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