Chromaticus Immobilien-Blog
Neuigkeiten und Facts zu Immobilien

Häuser, Fonds, Aktien – Wie Sie am Immobilienboom mitverdienen

Finanz- und Schuldenkrise machen Wohneigentum als sicheren Sachwert immer beliebter. Wie Anleger jetzt aus Betongold am besten Kapital schlagen – auch wenn sie gar keine Immobilie kaufen wollen.
In der Immobilienwirtschaft herrscht derzeit Champagner-Laune. „Die wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen lesen sich wie eine Blaupause für ein mittelfristig stabiles Wachstum“, frohlockt Thomas Bauer, Präsident des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie. Für seine Branche rechnet er 2012 mit einem realen Produktionsplus von zwei Prozent.

Woher aber rührt der konjunkturelle Aufschwung? „Angst vor Inflation, die Sorge um die Stabilität des Euro und historisch niedrige Hypothekenzinsen treiben immer mehr Bundesbürger in Immobilien als sichere Sachwertanlage“, bilanziert Christian Peters, Anlagestratege der Direktbank Cortal Consors.

 

Für mehr als die Hälfte der Deutschen ist vor dem Hintergrund billigen Baugelds jetzt der richtige Zeitpunkt für die Verwirklichung ihrer Immobilienpläne. Fast jeder Zehnte will in den kommenden zwei Jahren ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen – und selbst dort einziehen. Kein Wunder, halten doch drei von vier Bundesbürgern die eigenen vier Wände für absolut die beste Form der Altersvorsorge. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Umfrage des Marktforschers TNS Infratest im Auftrag des Stuttgarter Finanzkonzerns Wüstenrot & Württembergische.

Vorsichtig kalkulieren

Auch wenn dieser Tage Annuitätendarlehen mit 15 Jahren Bindung – abhängig von Beleihung und Bonität – bereits zu Effektivzinsen deutlich unter drei Prozent locken: „„Ohne mindestens 30 Prozent Eigenkapital und entsprechendem Sicherheitspuffer im Rücken sollte sich dennoch keiner auf eine Immobilie einlassen“, warnt Fachmann Peters. Selbst wenn deutsche Staatsanleihen jüngst billiger wurden, Kapitalmarktzinsen nicht in die Höhe stiegen, damit Baugeldzinsen im Keller blieben und sich nicht von ihrem historischen Tief lösten. Das Blatt kann sich jederzeit wenden. „Um vor künftigen Zinsanstiegen gewappnet zu sein, sollten Sicherheitsorientierte jetzt immer zu Krediten mit langer Laufzeit greifen“, rät Peters. Falls es das Budget hergibt, plädiert der Finanzprofi zudem für eine Tilgung von mindestens zwei Prozent, um schnell schuldenfrei zu sein.

Und wie sollten jene agieren, deren Anschlussfinanzierung in naher Zukunft ansteht? Peters: „Denen rate ich zum Forward-Darlehen.“ Gegen geringen Zinsaufschlag – je nach Bank zwischen 0,01 und 0,05 Prozentpunkten pro Monat – können sich Freunde des Betongolds bereits fünf Jahre im Voraus die heutigen Niedrigzinsen sichern.

Jenseits der Rendite

Wer die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhäuschen selbst bewohnt und als Altersvorsorge nutzt, für den spielt die Rendite keine Rolle. „Wer hingegen seine Immobilie vermietet oder mit Gewinn wieder an den Mann bringen will, muss beim Erwerb auf die Mikro- und Makrolage des Objekts achten“, warnt Michael Kiefer, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Wo Unternehmen florieren, hohe Gehälter gezahlt werden, die City zum Greifen nah, die Infrastruktur mit öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Supermärkten, Ärzten und Apotheken top ist und die Rahmenbedingungen unverändert bleiben, werden Immobilien über die Jahre wertvoller.

Ganz anders sieht die Lage weitab vom Speckgürtel einer Großstadt aus. In ländlichen Regionen mit fehlender Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, reichlich Arbeitslosigkeit und hoher Lärmbelästigung durch Passagierflugzeuge sinken die Preise für Häuser und Wohnungen in aller Regel recht schnell.

Bei aller Euphorie jedoch darf nicht vergessen werden: Die Goldgräberstimmung am heimischen Immobilienmarkt macht die eigenen vier Wände mancherorts schier im Monatsrhythmus teurer. Zahlen der Bundesbank zufolge – sie misst mit einem Index die Hauspreise in 125 Städten der Republik – ist das Preisniveau im vergangenen Jahr ungewöhnlich stark um fünfeinhalb Prozent gestiegen. Zum Vergleich: Von 2009 auf 2010 lag das Plus noch bei „lediglich“ 2,5 Prozent. Und der Boom ebbt nicht ab.

Keine Blase

Droht damit gar eine spekulative Immobilienblase nach spanischem Vorbild? In einigen wenigen Hotspots vielleicht – für Gesamtdeutschland allerdings sicherlich nicht. Warum? „Deutschland hat immer noch regen Nachholbedarf“, erklärt Experte Peters. Dieser Einschätzung folgt auch der neueste Immobilienmarktbericht des Arbeitskreises der amtlichen Gutachterausschüsse. Was in Vergessenheit geraten ist: Vor dem jüngsten Anstieg am Immobilienmarkt sind die Preise jahrelang einer Seitwärtsbewegung gefolgt. Auch bleibt die Bautätigkeit 2012 mit rund 210 000 neu errichteten Wohnungen deutlich hinter den Bedarfsschätzungen der Forschungsinstitute zurück. Deren Prognosen zufolge bewegt sich der Bedarf an zusätzlich neuem Wohnraum hierzulande bis 2020 pro Jahr nämlich zwischen 225 000 und 300 000 Einheiten.

Ergo, keine Panik. Nur: Wie schlägt jemand Kapital aus der Flucht in Betongold, wenn er weder eine Wohnung noch ein Häuschen kaufen oder vermieten will? Solange einige Offene Immobilienfonds sich in Auflösung befinden und deren gesetzliche Rahmenbedingungen in Europa noch nicht in trocknen Tüchern sind, sind dort nur Top-Produkte hoffnungsvolle Alternativen. Und bei Geschlossenen Immobilienfonds ist nicht jeder Anleger Fan der langen Bindungsfrist sauer. „Wir plädieren daher für Reits“, verrät Stratege Peters. Real Estate Investment Trusts – kurz Reits – müssen nämlich 90 Prozent ihrer mittels Mieten erwirtschafteten Gewinne als Dividende an die Aktionäre auszahlen. Die Dividenden fallen bei ausgesuchten Reits recht hoch aus.

 

Tags: ,