Chromaticus Immobilien-Blog

Neuigkeiten und Facts zu Immobilien

Vermieter können bereits nach wenigen Jahren Eigenbedarf auf ihre Immobilie anmelden – wenn der Eigenbedarf zuvor weder geplant noch absehbar war. Das geht aus einem Urteil des BGH hervor. Die Richter hatten entschieden, dass es sich nur um eine rechtsmissbräuchliche Praktik handelt, wenn Vermieter bereits bei Abschluss eines Mietvertrages planen, ihre Immobilie in naher Zukunft selbst zu benutzten (AZ.: VIII ZR 233/12). Das Urteil stärkt damit die Rechte von Vermietern, da die Rechtssprechung des BGH zuvor eine Dauer von mindestens fünf Jahren Mietdauer vorgesehen hatte (BGH VIII ZR 62/08). Read the rest of this entry »

Selbst wenn eine ungültige Klausel entdeckt wird, nachdem die Unterschrift schon auf dem Papier ist, kann sich der Gesetzgeber in einigen Fällen trotzdem auf die Seite des Mieters stellen: Unterschreibt dieser nämlich eine Klausel, die ihn unangemessen benachteiligt, kann diese ungültig sein. In diesem Fall muss der Mieter sich nach gängiger Rechtsprechung nicht daran halten. Wer es allerdings lieber nicht riskieren will, solche Dinge später vor Gericht klären zu müssen, sollte von vornherein genau auf die Inhalte seines Mietvertrages achten. Read the rest of this entry »

Herr Kirchner, seit Anfang des Jahres gelten zahlreiche Einschränkungen für Wohnungssanierungen im Bezirk Pankow, beispielsweise ist das Zusammenlegen mehrerer kleiner Wohnungen zu einer Großen in Teilen des Prenzlauer Berges nun verboten. Auch die Nutzung von Wohnungen als Ferienunterkunft soll im Rahmen der „Erhaltungsverordnung“ unterbunden werden. Können diese Änderungen den sich bereits seit längerer Zeit vollziehenden Wandel in Prenzlauer Berg überhaupt noch aufhalten?

Nicht alleine. Uns ist bewusst, dass wir ein ganzes Instrumentarium brauchen, um sozial ausgleichend steuernd in die sehr besorgniserregende Entwicklung einzugreifen. Denn darum geht es uns: sozial verträgliche Sanierung zu organisieren und auch künftig bezahlbaren Wohnraum im Bezirk zu haben. Die Instrumente des sozialen Erhaltungsrechts sind zu ergänzen durch Zweckentfremdungsverbote, durch ein Umwandlungsverbot, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts und durch erheblichen Wohnungsneubau.
Für Teile des Prenzlauer Bergs mögen einzelne Bausteine verspätet erscheinen, betrachtet man aber das gesamte Instrumentarium, stimmt das schon wieder nicht. Alleine eine Umwandlungsverordnung würde die Verwertungsketten im Prenzlauer Berg deutlich unterbrechen. Auch die Unterbindung der Zweckentfremdung würde gerade im Prenzlauer erg mit einem Schlag hunderte jetzt als Ferienwohnung verwertete Wohnungen dem eigentlichen Zweck – dauerhaftes Wohnen – zuführen.

Wann ist damit zu rechnen, dass die „Erhaltungsverordnung“ für den gesamten Bezirk Pankow gilt? Read the rest of this entry »

Mietnomaden, also Mieter die keine Mietzahlungen mehr leisten und dementsprechend häufig ihre Wohnung wechseln müssen, sind nicht zwingend auf den ersten Blick zu erkennen. Manche fahren mit teuren Autos vor, tragen elegante Kleidung und vermitteln so einen solventen Eindruck. Entpuppen sich der Bewohner dann als Mietnomade, bleibt  der Vermieter – sofern der Mietnomade aus der Wohnung auszieht – am Ende oftmals auf den Kosten für Renovierungsarbeiten für die oftmals heruntergekommenen Wohnungen sitzen. Read the rest of this entry »

Weniger als 10 Prozent bedeutet Pech gehabt

Keinerlei Ansprüche hat der Mieter allerdings, wenn die Wohnung tatsächlich nur genau 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben oder wenn der Unterschied noch geringer ist. In diesem Fall zählt die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße, selbst bei Mieterhöhungen: Für nicht existierende Quadratmeter müssen Mieter dann laut der aktuellen Gesetzgebung eine höhere Miete zahlen. Aufgepasst werden sollte auch dann, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Angabe der Quadratmeterzahl „unverbindlich“ ist, das heißt, nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. In einem solchen Fall hat der Mieter selbst bei deutlich größeren Flächenabweichungen von 20 Prozent und mehr keine Rechte. Read the rest of this entry »

Bisher sind acht Standorte für den Bau von Werkswohnungen vorgesehen, es sollen aber noch drei bis fünf weitere folgen. Besonders geeignet für das Bauvorhaben sind brachliegende Betriebsgelände. Die SWM betonen, dass die neu entstehenden Wohnungen nicht nur für die eigenen Mitarbeiter gedacht sind, sondern zum Teil auch auf dem freien Markt zum Kauf angeboten werden, um so das Projekt zu einem Teil finanzieren zu können. Read the rest of this entry »

Sie gehören in Berlin nicht gerade zur beliebtesten Gruppe: Die Touristen. Für so einiges wird ihnen von den Einheimischen die Schuld gegeben: Partylärm, die Schließung von Kiezlokalen, die Platz machen müssen für moderne Schnellrestaurants, und außerdem für die in den letzten Jahren rasant gestiegenen Mieten. Das Problem: Viel Wohnraum wird in Berlin als Ferienapartment vermietet, was wiederum das Wohnraumangebot verknappt. Damit argumentieren nicht nur touristenfeindliche Urberliner, sondern inzwischen auch der Berliner Senat, der aufgrund der immer teurer werdenden Mieten unter Druck steht. Read the rest of this entry »

Die Energiewende ist ohne die Sanierung von schlecht gedämmten Häusern nicht möglich – sowohl für Vermieter als auch Mieter bedeutet das zunächst zusätzliche Kosten. Nicht selten kommt es dabei zum Streit, bei dem es um die Frage geht, wer bei energetischen Sanierungen eigentlich was bezahlen muss. Tatsache ist: Sanierungskosten können auf die Mieter umgelegt werden, nach der aktuellen Rechtslage darf der Vermieter bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen – ein Leben lang, also selbst dann noch, wenn die Dämmung schon längst bezahlt ist. Bei den meist sehr kostenintensiven Umbauten, etwa dem Einbau neuer Fenster oder der Dämmung der Außenwände mit Styropor, kann das jedes Jahr einen hohen Betrag ausmachen. Dabei soll der niedrigere Energieverbrauch dem Mieter ja eine finanzielle Entlastung bieten, nämlich dadurch, dass weniger Energie benötigt wird, um die Räume zu heizen. Read the rest of this entry »

Die Idee der Mietshaus-Syndikate stammt ursprünglich aus der Hausbesetzerszene und wird heute von den unterschiedlichsten Gruppen umgesetzt. Studenten aus Heidelberg etwa haben die Wohninitiative „Hagebutze“ gegründet. Das Ziel: 320 Quadratmeter für insgesamt neun Bewohner – die Kosten für Kauf und Sanierung würden rund eine Million Euro betragen. Ist das Haus gekauft, wollen die Studenten dort auf Mietbasis als Hausgemeinschaft wohnen. Um das zu erreichen, arbeiten sie mit dem Mietshäuser Syndikat zusammen, das sich das Ziel gesetzt hat, solche selbstorganisierten Hausprojekte zu beraten und sich an ihnen zu beteiligen, damit sie dem Immobilienmarkt entzogen werden. Das Syndikat-Modell zielt somit eher auf Bestandsimmobilien, während das Bauherrenmodell beim Neubau von Immobilien zum Zuge kommt. Read the rest of this entry »

In einer Studie des DIW, deren Miet- und Preisschätzungen auf Daten des Immobilienportals Immobilienscout24 basieren, heißt es, die Wohnungspreise seien in den meisten Städten seit 2007 gestiegen, von 2010 bis 2012 durchschnittlich um 5,4 Prozent pro Jahr. Diese Aufwärtstendenz zeigt sich der Studie zufolge auch für die meisten Großstädte separat und ist dabei besonders ausgeprägt in Berlin, Dresden und München. In Hamburg setzte der Preisanstieg erst etwas später ein. An der Spitze der Mietpreise stand im Jahr 2012 mit deutlichem Abstand München, wo die Preise doppelt so hoch sind wie im bundesweiten Durchschnitt. In Berlin lagen die Mieten bis Ende 2010 ungefähr auf dem Durchschnittsniveau, sind seitdem allerdings auch stark angestiegen. 2013 soll es mit dem Preisanstieg in den meisten Städten weitergehen: Für 19 der 25 Großstädte erwartet das DIW eine weitere Miet- und Kaufpreissteigerung. In fünf Städten wird der Anstieg demzufolge voraussichtlich über zehn Prozent liegen: Berlin, Augsburg, Hamburg, München und Nürnberg. Auch in Dresden werden die Preise der Prognose zufolge stark anziehen, mit einem erwarteten Plus von fast zehn Prozent. Read the rest of this entry »

Am Samstag wurde in Wilhelmsburg die Internationale Bauausstellung (IBA) eröffnet. In das Gelände, eine ehemalige Mülldeponie, wurden in den letzten acht Jahren über einer Milliarde Euro gesteckt. Jetzt soll der Inselpark als Ausflugsziel und zur Energiegewinnung dienen. Doch es fanden sich auch Hunderte Gegner der Ausstellung zusammen, die einen Anstieg der Mieten und Verdrängung befürchten. Read the rest of this entry »